Denkmal AfA: Abschreibung für Denkmalimmobilien nach §7i & §10f einfach erklärt
Die Denkmal AfA gehört zu den attraktivsten steuerlichen Förderinstrumenten für Immobilieninvestoren in Deutschland. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt und saniert, kann einen großen Teil der Kosten über Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Dieser Effekt reduziert die tatsächliche Investitionslast erheblich und macht Denkmalimmobilien zu einer der finanziell interessantesten Anlageformen.
In diesem Leitfaden erfahren Sie alles über die Abschreibung für Denkmalimmobilien, wie die Paragrafen §7i und §10f funktionieren, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und wie hoch die Steuerersparnis wirklich sein kann.
Was ist die Denkmal AfA? – Grundprinzip einfach erklärt
„AfA“ bedeutet Absetzung für Abnutzung. Bei Denkmalimmobilien ist die AfA besonders hoch, weil der Staat die Sanierung alter Gebäude fördern möchte. Während normale Immobilien nur begrenzte Abschreibungsmöglichkeiten bieten, können bei Denkmälern Sanierungskosten fast vollständig von der Steuer abgesetzt werden.
Der Grund: Die Erhaltung historischer Bauwerke liegt im öffentlichen Interesse. Private Investoren übernehmen diese Aufgabe – und werden dafür über die Steuer entlastet.
Weitere Informationen zur Denkmalpflege finden Sie bei der Deutschen Stiftung Denkmalschutz.
Abschreibung nach §7i EStG für Kapitalanleger
Für Kapitalanleger bietet der §7i EStG die größten steuerlichen Vorteile. Die denkmalrechtlich anerkannten Sanierungskosten dürfen zu 100 % abgeschrieben werden.
Den vollständigen Gesetzestext finden Sie hier:
👉 §7i EStG – Abschreibung bei Baudenkmalen
100 % der Sanierungskosten absetzbar
Die Abschreibung erfolgt über 12 Jahre:
- 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren
- 7 % pro Jahr in den darauffolgenden 4 Jahren
Damit lassen sich die Sanierungskosten komplett steuerlich geltend machen – eine in Deutschland einzigartige Förderung.
Welche Maßnahmen sind anerkannt?
Abschreibungsfähig sind:
- Restaurierung der Fassade
- Dachsanierung
- Fenster entsprechend Denkmalschutz
- Erneuerung von Elektrik, Heizung, Sanitär
- Innenputz, Böden, Stuck, Malerarbeiten
- energetische Modernisierungen, sofern denkmalgerecht
Luxusarbeiten (z. B. Sauna, Designerbäder) werden vom Finanzamt nicht anerkannt.
Abschreibung nach §10f EStG für Selbstnutzer
Auch Selbstnutzer profitieren steuerlich – jedoch nach einem anderen Paragrafen:
👉 §10f EStG – Steuerliche Vorteile für Selbstnutzer
90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre
Sie dürfen über 10 Jahre jeweils 9 % abschreiben, wenn:
- die Immobilie selbst bewohnt wird
- die Sanierung denkmalgerecht erfolgt
- die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt
- das Objekt als Hauptwohnsitz genutzt wird
Für viele Selbstnutzer ist §10f ein enormer Vorteil, da diese Art der Abschreibung bei normalen Immobilien nicht möglich ist.
Altbau-AfA: Abschreibung des Bestandsgebäudes
Neben der Sanierungs-AfA können Kapitalanleger zusätzlich den Altbauwert abschreiben:
- 2 % pro Jahr über die Restnutzungsdauer
Diese zusätzliche Abschreibung erhöht die steuerlichen Effekte deutlich.
Beispielrechnung: Wie viel Steuern lassen sich sparen?
Beispiel Kapitalanleger
- Sanierungskosten: 200.000 €
- Steuersatz: 42 %
Jahr 1–8:
AfA: 18.000 €
Steuerersparnis: 7.560 €
Jahr 9–12:
AfA: 14.000 €
Steuerersparnis: 5.880 €
➡️ Gesamtersparnis über 12 Jahre: ca. 80.000 €
Beispiel Selbstnutzer
- Sanierungskosten: 150.000 €
AfA: 9 % über 10 Jahre = 13.500 € pro Jahr
Steuerersparnis abhängig vom persönlichen Steuersatz.
Voraussetzungen für die Denkmal AfA
Damit das Finanzamt die Abschreibung anerkennt, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde
- saubere Trennung von Altbau / Sanierung / nicht abzugsfähigen Kosten
- dokumentierte denkmalgerechte Ausführung
Offizielle Informationen zu Steuerregelungen finden Sie beim Bundesministerium der Finanzen:
👉 Bundesfinanzministerium – Steuerthemen
So nutzen Sie die Denkmal AfA Schritt für Schritt
- Objekt auswählen
- Sanierungskonzept prüfen
- Kosten nach Altbau/Sanierung aufteilen lassen
- Kaufvertrag & Finanzierungsstruktur planen
- Sanierung durchführen & dokumentieren
- Denkmalbehördliche Bescheinigung einholen
- Abschreibungen jährlich in der Steuererklärung angeben
Für wen lohnt sich die Denkmal AfA besonders?
- Kapitalanleger mit hoher Steuerlast
- Unternehmer & Selbstständige
- Personen mit langfristigem Anlagehorizont
- Käufer, die Wert auf werthaltige Immobilien legen
- Selbstnutzer, die steueroptimiert Modernisieren möchten
Risiken & typische Fehler vermeiden
- fehlende oder unvollständige Bescheinigung
- falsche Kostenaufteilung
- nicht denkmalgerechte Maßnahmen
- unseriöse Sanierungsanbieter
- fehlende Dokumentation
Mit professioneller Begleitung lassen sich diese Fehler zuverlässig vermeiden.
Fazit: Die Denkmal AfA gehört zu den stärksten Steuervorteilen in Deutschland
Die Kombination aus Abschreibung nach §7i & §10f und der zusätzlichen Altbau-AfA macht die Denkmalimmobilie steuerlich extrem attraktiv. Anleger und Selbstnutzer profitieren gleichermaßen und können ihre Steuerlast über viele Jahre deutlich reduzieren. In Verbindung mit einer guten Lage und hochwertiger Sanierung zählt die Denkmalimmobilie zu den nachhaltigsten und wertstabilsten Immobilienarten überhaupt.