Denkmalimmobilie Steuervorteile: Abschreibung nach §7i & §10f einfach erklärt
Denkmalgeschützte Immobilien bieten eines der stärksten steuerlichen Förderinstrumente in Deutschland. Der Staat möchte historische Bausubstanz erhalten und unterstützt private Investoren daher mit außergewöhnlich hohen Abschreibungsmöglichkeiten. Für Kapitalanleger wie auch für Selbstnutzer ergeben sich daraus erhebliche finanzielle Vorteile.
In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie die Denkmalimmobilie Steuervorteile funktionieren, welche Paragrafen relevant sind und wie Sie die maximale Steuerersparnis nutzen können.
Warum Denkmalimmobilien steuerlich so stark gefördert werden
Denkmalgeschützte Gebäude sind ein wesentlicher Bestandteil der deutschen Kultur- und Architekturgeschichte. Ihre Sanierung ist jedoch kostspielig und oft komplex. Um die Erhaltung dieser Bauwerke zu sichern, schafft der Staat Anreize in Form steuerlicher Abschreibungen, die deutlich über das hinausgehen, was bei normalen Bestands- oder Neubauimmobilien möglich ist.
Offizielle Informationen zur Denkmalpflege finden Sie bei der Deutschen Stiftung Denkmalschutz
Für Investoren bedeutet das:
✔ niedrigeres steuerpflichtiges Einkommen
✔ schnellere Amortisation der Sanierungskosten
✔ geringere tatsächliche Investitionsbelastung
✔ hohe Attraktivität als langfristige Kapitalanlage
Wenn Sie genauer verstehen möchten, wie die Abschreibung funktioniert, lesen Sie auch unsere Seite zur Denkmal-AfA Grundlagen
Steuervorteile für Kapitalanleger nach §7i EStG
Der wichtigste Steuerparagraf für Anleger ist §7i EStG. Er ermöglicht die 100%ige Abschreibung der anerkannten Sanierungskosten, verteilt über zwölf Jahre.
Den vollständigen Gesetzestext finden Sie hier:
§7i EStG – Abschreibung für Baudenkmale
Abschreibung der Sanierungskosten – 100 % steuerlich absetzbar
Die anerkannten Sanierungsmaßnahmen werden wie folgt abgeschrieben:
- 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren
- 7 % pro Jahr in den folgenden 4 Jahren
Damit ergibt sich eine vollständige steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten – etwas, das es ausschließlich bei Denkmalimmobilien gibt.
Welche Sanierungskosten sind absetzbar?
Abschreibungsfähig sind alle Maßnahmen, die:
- der Erhaltung des Denkmals dienen
- die historische Substanz sichern
- das Gebäude modern nutzbar machen
- durch die Denkmalschutzbehörde anerkannt werden
Typische Maßnahmen sind:
- Dach- und Fassadensanierung
- Fenster gemäß Denkmalschutz
- Elektrik, Heizung, Sanitär
- Putz-, Maler- und Restaurierungsarbeiten
- energetische Modernisierungen
Eine Übersicht der Denkmalbehörden finden Sie hier:
Liste der Landesdenkmalämter
Zusätzliche Abschreibung des Altbauanteils
Kapitalanleger profitieren nicht nur von den Sanierungskosten. Auch der Altbauwert vor der Sanierung kann zusätzlich abgeschrieben werden:
- 2 % pro Jahr über die Restnutzungsdauer
Mehr dazu auf unserer Seite:
Denkmal AfA – Abschreibung erklärt.
Steuervorteile für Selbstnutzer nach §10f EStG
Auch Selbstnutzer erhalten steuerliche Vorteile – allerdings über den Paragrafen §10f EStG.
Selbstnutzer dürfen 90 % der anerkannten Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben:
- 9 % pro Jahr über 10 Jahre
Voraussetzungen:
- keine Vermietung während der Abschreibungsphase
- Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
- Einzug nach Sanierungsabschluss
- denkmalbehördliche Bescheinigung
Voraussetzungen:
Für Privatpersonen, die selbst einziehen möchten, ist dieser steuerliche Vorteil ein massiver finanzieller Hebel.
Beispielrechnung: Steuerersparnis mit Denkmalimmobilie Beispiel Kapitalanleger
Streng vereinfacht:
- Sanierungskosten: 200.000 €
- Steuersatz: 42 %
Jahr 1–8:
AfA pro Jahr: 18.000 €
Steuerersparnis: 7.560 €
Jahr 9–12:
AfA pro Jahr: 14.000 €
Steuerersparnis: 5.880 €
➡️ Gesamte Steuerersparnis über 12 Jahre:
ca. 80.000 €
Mehr Beispielrechnungen finden Sie in unserem Leitfaden zur Denkmalimmobilie als Kapitalanlage.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Damit die Steuervorteile anerkannt werden, müssen folgende Punkte erfüllt sein:
1. Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde
Die Behörde muss bestätigen, dass die Sanierung denkmalgerecht erfolgt.
2. Aufschlüsselung der Sanierungskosten
Die anerkannten Kosten müssen getrennt ausgewiesen werden.
3. Rechnungen & Dokumentationen
Alle Rechnungen müssen den Vorgaben des Finanzamts entsprechen.
4. Nutzung entsprechend des Paragrafen
Kapitalanleger müssen vermieten, Selbstnutzer müssen selbst einziehen.
5. Keine steuerlich irrelevanten Maßnahmen mischen
Luxusarbeiten müssen getrennt erfasst werden, sonst droht Verlust der Anerkennung.
Was macht Denkmalimmobilien steuerlich so attraktiv?
✔ Sehr hohe Steuervorteile
Kaum eine andere Immobilienform bietet derartige steuerliche Entlastungen.
✔ Kombination aus AfA + Sanierung + Förderungen
Die steuerlichen Effekte können die Investition um mehrere Zehntausend Euro reduzieren.
✔ Staatlich gewollte Förderung
Das Modell ist politisch gewollt – Anleger handeln im Sinne des Denkmalschutzes.
✔ Steuerlich planbare Effekte über 10–12 Jahre
Klare AfA-Staffel, klarer Zeitrahmen.
Für wen lohnt sich eine Denkmalimmobilie steuerlich besonders?
Diese Steuervorteile sind besonders attraktiv für:
- Gutverdiener mit hohem Steuersatz
- Selbstständige & Unternehmer
- Anleger mit langfristigem Investitionshorizont
- Investoren mit Fokus auf steueroptimierte Kapitalanlagen
- Personen, die reale Sachwerte bevorzugen
Je höher der Steuersatz, desto stärker die steuerliche Hebelwirkung.
Risiken & mögliche Stolperfallen
Damit die Steuervorteile anerkannt werden, müssen folgende Risiken verhindert werden:
Fehlerhafte Kostenaufstellung
Falsch deklarierte Maßnahmen können zur Aberkennung führen.
Mangelhafte Sanierung
Nur denkmalgerechte Maßnahmen werden anerkannt.
Falsche Aufteilung von Altbau und Sanierung
Hier passieren oft Fehler, die später teuer werden.
Unseriöse Projektentwickler
Schlechte Dokumentation kann Steuervorteile zunichte machen.
Daher sollten Anleger nur mit erfahrenen Denkmal-Spezialisten arbeiten.
Fazit: Denkmalimmobilie Steuervorteile gehören zu den stärksten Steuerinstrumenten Deutschlands
Die Kombination aus §7i und §10f, der zusätzlichen Altbau-AfA und staatlicher Förderung macht die Denkmalimmobilie zu einer der steuerlich attraktivsten Immobilienarten überhaupt. Sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer profitieren über Jahre hinweg von massiven Steuervorteilen, die die reale Investitionsbelastung deutlich reduzieren.
Wer steueroptimiert investieren möchte und gleichzeitig etwas zum Erhalt historischer Baudenkmäler beitragen will, findet in Denkmalimmobilien eine der effizientesten Möglichkeiten.
FAQ – Häufige Fragen zu Steuervorteilen von Denkmalimmobilien
Welche Sanierungskosten erkennt das Finanzamt an?
Alle Maßnahmen, die der Erhaltung oder Modernisierung denkmalgeschützter Bereiche dienen.
Kann ich auch den Altbau abschreiben?
Ja, Kapitalanleger können zusätzlich 2 % AfA pro Jahr nutzen.
Bekomme ich die Vorteile auch als Selbstnutzer?
Ja, nach §10f EStG – 90 % der Kosten über 10 Jahre.
Wie groß ist die Steuerersparnis wirklich?
Je nach Steuersatz oft zwischen 30 % und 50 % der Gesamtsanierungskosten.
Was passiert, wenn Maßnahmen nicht anerkannt werden?
Nicht anerkannte Kosten können nicht abgeschrieben werden – daher auf klare Dokumentation achten.