Denkmalimmobilien in der Zinswende: Warum rationale Anleger jetzt umdenken
Im Frühjahr 2022 verschob sich etwas Fundamentales im deutschen Immobilienmarkt. Die EZB kündigte die ersten Zinserhöhungen an, und plötzlich stellten Family Offices eine Frage, die jahrelang niemand gestellt hatte: “Rechnet sich das überhaupt noch?”
Was folgte, war mehr als eine Marktkorrektur. Es war das Ende einer Ära spekulativer Bewertungen und der Beginn dessen, was Branchenkenner als “Rückkehr der Vernunft” bezeichnen.
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Die EZB hob den Leitzins in zehn Schritten von Juli 2022 bis September 2023 von 0% auf 4,50% an. Die Bauzinsen stiegen allein 2022 von knapp 1% auf etwa 4%. Das Ergebnis? Der stärkste Immobilienpreisrückgang seit rund 60 Jahren.
Doch während Neubauprojekte in B- und C-Lagen plötzlich nicht mehr finanzierbar waren, entwickelte sich eine Anlageklasse zum stillen Gewinner dieser Zeitenwende: Denkmalimmobilien.
Der blinde Fleck der Niedrigzinsphase
In der Ära billiger Finanzierung schauten Investoren nur auf eine Kennzahl: die Finanzierungskosten. Bei 1,5% Zinsen ließ sich fast jedes Objekt schönrechnen. Der Kaufpreis spielte kaum eine Rolle, solange genug Fremdkapital aufgenommen werden konnte.
Was dabei komplett ausgeblendet wurde: die Substanz der Investition selbst.
Niemand fragte: “Was passiert, wenn die Zinsen steigen? Wie wertstabil ist diese Immobilie wirklich? Welche steuerlichen Hebel habe ich langfristig?”
Die Denkmal-AfA – 9% Abschreibung über 8 Jahre, dann 7% über weitere 4 Jahre, insgesamt 100% Abschreibung auf die Sanierungskosten – interessierte kaum jemanden. Zu kompliziert. Zu langfristig gedacht.
Heute rechnet sich der Neubau in der B-Lage nicht mehr. Die Denkmalimmobilie in Top-Innenstadtlage mit massiver Steuerersparnis? Die rechnet sich besser als je zuvor.
Die Mathematik der Zinswende: Ein Rechenbeispiel
Betrachten wir einen Facharzt mit 150.000 Euro zu versteuerndem Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 44,3% (inklusive Solidaritätszuschlag) ergibt sich folgendes Bild:
2021 – Niedrigzinsphase:
Kaufpreis Denkmalwohnung: 400.000 Euro, davon 250.000 Euro Sanierungsanteil. Finanzierung zu 1,5% Zinsen bei 90% Beleihung (360.000 Euro).
- Denkmal-AfA im ersten Jahr: 22.500 Euro (9% von 250.000 Euro)
- Steuererstattung: 10.000 Euro (bei 44,3% Steuersatz)
- Finanzierungskosten: 5.400 Euro Zinsen pro Jahr
Die Steuerersparnis war angenehm, aber nicht das Hauptargument.
2024 – Hochzinsphase:
Gleiche Wohnung, gleicher Sanierungsanteil. Finanzierung zu 4% Zinsen.
- Finanzierungskosten: 14.400 Euro Zinsen pro Jahr (fast das Dreifache)
- Denkmal-AfA: 22.500 Euro Abschreibung (unverändert)
- Steuererstattung Denkmal-AfA: 10.000 Euro
- Zusätzliche Steuerersparnis durch Zinsabsetzbarkeit: 6.380 Euro (14.400 × 44,3%)
Gesamte Steuerersparnis 2024: 16.380 Euro pro Jahr.
Die Mehrkosten durch höhere Zinsen (9.000 Euro) werden zu 70% durch zusätzliche Steuerersparnis aufgefangen. Über 12 Jahre ergibt sich eine Gesamtsteuererstattung von über 120.000 Euro.
Der Neubau-Investor ohne Denkmal-AfA? Der trägt die 9.000 Euro Mehrkosten nahezu vollständig selbst.
Zwei neue Anlegergruppen erobern den Markt
Die Zinswende hat das Anlegerverhalten fundamental verändert. Zwei Gruppen dominieren aktuell den Markt für Denkmalimmobilien:
Die “gebrannten Optimierer” – Investoren, die 2020-2022 massiv in Neubauprojekte investiert haben. Ihre Anschlussfinanzierungen stehen bevor, und plötzlich rechnet sich nichts mehr. Sie suchen Sicherheit statt Spekulation. Vor zwei Jahren hätten sie Denkmalimmobilien noch als “zu kompliziert, zu teuer” abgetan.
Die “Abwarter” – Ärzte, Anwälte, Steuerberater, die bewusst nicht in der Überhitzungsphase investiert haben. Sie haben jahrelang hohe Steuern gezahlt und kommen jetzt mit einer klaren Strategie: “Jetzt sind die Preise realistisch. Jetzt kann ich wieder vernünftig kalkulieren.”
Ein Steuerberater formulierte es prägnant: “2021 habe ich Exposés mit Kaufpreisfaktoren von 35 oder 40 gesehen – bei 4% Bruttorendite. Heute sehe ich Denkmalimmobilien in A-Lagen mit Faktoren um die 25, vollsaniert, mit Steuerbonus. Das ist eine Basis, auf der ich rechnen kann.”
Contrarians mit Rechenschieber
Die Abwarter haben ein fundamentales Verständnis für Marktzyklen. Sie sehen drei Faktoren zusammenkommen:
Erstens: Realistische Bewertungen. Die spekulativen Übertreibungen sind aus dem Markt. Denkmalimmobilien in Top-Lagen werden zu fairen Preisen gehandelt.
Zweitens: Der Steuerhebel wird wertvoller. Wer jahrelang 60.000 Euro Steuern gezahlt hat, sieht die Denkmal-AfA als nachholende Korrektur. Über 12 Jahre 120.000 Euro Steuererstattung – das kompensiert Jahre verpasster Optimierung.
Drittens: Die Zinserhöhungen als Marktbereinigung. Überteuerte Projekte werden nicht mehr gebaut. Bauträger gehen pleite. Das Angebot sinkt. Die Nachfrage nach Wohnraum in Top-Lagen bleibt konstant.
Die Rechnung dieser Investoren: Denkmalimmobilien werden in 3-5 Jahren deutlich knapper und teurer – weil das Angebot begrenzt ist und die Konkurrenz durch Neubauten abnimmt.
Ein Steuerberater brachte es auf den Punkt: “Ich kaufe jetzt, weil alle anderen Angst haben. Das ist immer der beste Zeitpunkt.”
Die strukturelle Knappheit verschärft sich
In Deutschland stehen etwa 660.000 Gebäude unter Denkmalschutz – das entspricht nur 3-5% des gesamten Gebäudebestands.
Doch nicht jedes Denkmal ist investmentwürdig. Drei Faktoren sind entscheidend:
Die Lage. Nur A-Lagen in deutschen Großstädten oder absolute Top-Mittelstadtlagen kommen infrage. Historische Innenstadtlagen mit gewachsener Infrastruktur. Ein Denkmal in einer C-Lage mag steuerlich attraktiv sein – aber es birgt Vermietungsrisiken und keine Wertstabilität.
Der Sanierungsanteil. Mindestens 50-60% des Kaufpreises sollten auf Sanierungskosten entfallen. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung mit nur 100.000 Euro Sanierungsanteil verpufft der Steuervorteil. Jedes Objekt muss im Detail geprüft werden: Sanierungskonzept, Bauträger-Kalkulation, Nachweise.
Die Qualität der Sanierung. Die Sanierung muss denkmalgerecht sein, alle Genehmigungen müssen vorliegen. Es gibt schwarze Schafe am Markt, die “Denkmalimmobilien” verkaufen, bei denen die Abschreibung später nicht anerkannt wird.
Gute Objekte in München, Hamburg, Frankfurt sind innerhalb von Wochen vergriffen. Wartelisten für bestimmte Lagen sind keine Seltenheit mehr.
Die typischen Fallen: Was Investoren wissen müssen
Ein Arzt aus Stuttgart kaufte 2020 eine “Denkmalwohnung” in einer ostdeutschen Kleinstadt. Kaufpreis 280.000 Euro, angeblich 180.000 Euro Sanierungsanteil. Der Verkäufer versprach: “Alles denkmalgeschützt, alles steuerlich absetzbar.”
Zwei Jahre später die Ernüchterung: Das Finanzamt erkannte die Denkmal-AfA nicht an. Das Objekt stand zwar in einer denkmalgeschützten Straße, aber das Gebäude selbst war nicht individuell denkmalgeschützt. Keine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.
Der Arzt saß auf 180.000 Euro nicht absetzbaren Sanierungskosten – und musste bereits erhaltene Steuererstattungen zurückzahlen, plus Zinsen.
Die wichtigsten Prüfpunkte:
- Ist die Denkmalschutzbescheinigung vorhanden und konstitutiv (rechtlich bindend)?
- Stimmt die Sanierungskalkulation mit den tatsächlichen Kosten überein?
- Gibt es lückenlose Nachweise vom Bauträger?
- Wurde eine steuerliche Zweitmeinung von spezialisierten Beratern eingeholt?
Die größte Falle: Blind vertrauen. Ohne akribische Prüfung kaufst du im schlimmsten Fall eine teure Altbauwohnung ohne jeden Steuervorteil.
Die Marktineffizienz als Chance
Ein häufiger Einwand lautet: “Denkmalimmobilien sind doch teurer als vergleichbare Bestandsobjekte. Zahle ich die Steuerersparnis nicht einfach im Kaufpreis mit?”
Der Vergleich hinkt. Du kaufst bei einer Denkmalimmobilie ein komplett saniertes, hochwertiges Objekt in absoluter Top-Lage. Der Vergleichsmaßstab ist nicht der unsanierte Altbau, sondern der Neubau in vergleichbarer Lage.
Und da ist das Denkmal oft günstiger – weil die Grundstückspreise in historischen Innenstadtlagen bereits erschlossen sind.
Der “Aufpreis” fließt in den Sanierungsanteil, und genau der ist steuerlich absetzbar. Bei 50.000 Euro Mehrpreis, von denen 40.000 Euro Sanierungskosten sind, bekommst du über die Denkmal-AfA effektiv 40.000 Euro zurück. Netto zahlst du 10.000 Euro mehr – für ein erstklassig saniertes Objekt.
In der aktuellen Marktphase sind die Preise für Denkmalimmobilien nicht gestiegen, teilweise sogar leicht gefallen. Viele Investoren stecken noch in der alten Denkweise und fokussieren sich auf Neubauten.
Das schafft eine Marktineffizienz. Du kaufst jetzt ein Objekt, das in 2-3 Jahren, wenn der Markt das verstanden hat, deutlich mehr wert sein wird.
Was sich in den Gesprächen verändert hat
Früher ging es um Exit-Strategien und Wertsteigerung. “Was ist das Objekt in 5 Jahren wert? Wann kann ich verkaufen?”
Heute geht es um Cashflow, Steuern und Substanz. “Wie viel spare ich konkret? Wie sicher ist die Lage? Wie wertstabil ist das Objekt langfristig?”
Die Leute wollen wieder verstehen, was sie kaufen – nicht nur schnell Geld machen.
Das ist die Rückkehr der Vernunft in Reinform.
Die Transaktionszahlen steigen wieder – 2024 lagen sie schätzungsweise 30% über dem Vorjahresniveau. Potenzielle Käufer, die 2023 und 2024 abgewartet haben, kehren auf den Markt zurück.
Der Teil der Bevölkerung, der sich aktuell den Immobilienerwerb leisten kann, ist kleiner als vor der Zinswende – aber größer als in den letzten beiden Jahren. Und diese Käufer kommen mit Rechenschieber.
Ausblick: Die strukturellen Vorteile bleiben
Die fundamentalen Faktoren, die Denkmalimmobilien attraktiv machen, sind unabhängig vom Zinsniveau:
Strukturelle Knappheit. Nur 3-5% des Gebäudebestands. Kein Nachschub möglich.
Top-Lagen. Historische Innenstadtlagen mit gewachsener Infrastruktur und hoher Nachfrage.
Steuerliche Privilegierung. 100% Abschreibung der Sanierungskosten über 12 Jahre – unabhängig vom Zinsniveau.
Wertstabilität. In unsicheren Marktphasen zählt Substanz mehr als Spekulation.
Die Zinswende hat nicht die Attraktivität von Denkmalimmobilien geschaffen. Sie hat sie nur sichtbar gemacht – für diejenigen, die rechnen können und wollen.
Die Frage ist nicht mehr: “Lohnt sich eine Denkmalimmobilie?” Die Frage ist: “Wann verstehen es die anderen auch?”
Für rationale Anleger mit Rechenschieber ist die Antwort längst klar.