Denkmalimmobilien kaufen: Prozess des Kaufens Schritt für Schritt erklärt
Denkmalgeschützte Gebäude sind nicht nur architektonisch einzigartig, sondern auch aus Investorensicht hochinteressant. Wer Denkmalimmobilien kaufen möchte, profitiert von besonderen Steuervorteilen, einer starken Nachfrage in gefragten Innenstadtlagen und dem Charme historischer Bausubstanz. Gleichzeitig ist der Kaufprozess komplexer als bei einer klassischen Bestandsimmobilie – genau deshalb ist ein klar strukturierter Leitfaden so wichtig.
In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen den Prozess des Kaufens Schritt für Schritt, damit Sie Ihre Entscheidung fundiert, sicher und gut vorbereitet treffen können.
1. Ausgangspunkt: Ziele und Budget definieren
Bevor Sie konkrete Denkmalimmobilien kaufen, sollten Sie Ihre persönliche Situation und Ihre Ziele klar bestimmen:
- Möchten Sie kapitalanlegen oder selbst einziehen?
- Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?
- Welche monatliche Belastung ist realistisch?
- Wie wichtig sind Ihnen Steuervorteile im Verhältnis zur Rendite?
Je genauer Sie diese Punkte im Vorfeld klären, desto besser lassen sich passende Objekte und Finanzierungsmodelle auswählen.
2. Beratung & Erste Einschätzung der Steuervorteile
Denkmalimmobilien sind steuerlich begünstigt – aber nicht jede Immobilie passt zu jedem Anleger. Eine professionelle Erstberatung hilft Ihnen:
- Ihre Steuerersparnis grob zu kalkulieren
- einzuschätzen, ob sich eine Denkmalimmobilie wirklich lohnt
- zu klären, ob Sie eher Kapitalanleger oder Selbstnutzer sind
- den richtigen Rahmen für Investmenthöhe und Standort zu finden
Gerade bei höheren Einkommen kann die steuerliche Wirkung enorm sein und die effektive Investitionslast deutlich senken.
3. Standort- und Objektvorauswahl
Im nächsten Schritt folgt die Vorauswahl geeigneter Objekte. Wichtige Kriterien:
- Lage: Innenstadt, etablierte Wohnlagen, aufstrebende Stadtviertel
- Infrastruktur: ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Arbeitgeber
- Umfeldentwicklung: Stadtentwicklung, Aufwertungsprojekte, Nachfrage
- Gebäudetyp: Altbau, Gründerzeit, Jugendstil, historisches Ensemble
Wer Denkmalimmobilien kaufen möchte, sollte immer bedenken: Die Lage bleibt der wichtigste Renditetreiber – auch bei Steuervorteilen.
4. Prüfung von Exposé, Sanierungskonzept & Wirtschaftlichkeit
Bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden, sollten folgende Unterlagen sorgfältig geprüft werden:
- Exposé mit Grundrissen, Flächenangaben und Lagebeschreibung
- Sanierungskonzept inkl. geplanter Maßnahmen
- Kostenaufstellung (Altbauanteil, Sanierungsanteil, Nebenkosten)
- Prognose zur Mieterwartung bzw. späteren Nutzung
- Hinweise auf Denkmalschutzauflagen
Ziel ist es, eine realistische Einschätzung zu erhalten:
Wie sieht Budget, Steuerersparnis, Mieteinnahme und mögliche Wertsteigerung im Zusammenspiel aus?
5. Finanzierungsstruktur planen
Parallel zur Objektprüfung sollten Sie die Finanzierung der Denkmalimmobilie vorbereiten. Dazu gehören:
- erste Gespräche mit Banken oder Finanzierungspartnern
- Klärung von Eigenkapital und gewünschter Laufzeit
- Überprüfung von Zinsen, Tilgungssätzen und Sondertilgungsoptionen
- Abstimmung der Finanzierung mit der geplanten Steuerstrategie
Eine sorgfältig geplante Finanzierung sorgt dafür, dass Ihre monatliche Belastung zu Ihrem Einkommen passt und langfristig tragfähig ist.
6. Wirtschaftlichkeits- & Steuerberechnung im Detail
Bevor Sie Denkmalimmobilien kaufen, sollten Sie mindestens eine detaillierte Musterberechnung erhalten, die folgende Punkte umfasst:
- Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierung)
- Höhe der abschreibungsfähigen Sanierungskosten
- Steuerersparnis pro Jahr über die Laufzeit der Abschreibung
- erwartete Mieteinnahmen und Netto-Cashflow
- Szenarien bei unterschiedlichen Zinssätzen oder Mietniveaus
So erkennen Sie auf einen Blick, ob sich das Investment unter realistischen Annahmen lohnt.
7. Reservierung & rechtliche Prüfung
Wenn Sie sich für eine bestimmte Denkmalimmobilie entschieden haben, folgt meist eine Reservierung. In dieser Phase sollten Sie:
- den Kaufvertragsentwurf prüfen lassen
- offene Fragen zu Denkmalschutzauflagen klären
- sicherstellen, dass die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt oder beantragt ist
- letzte Details mit dem Projektentwickler oder Anbieter abstimmen
Gerade bei Denkmalimmobilien lohnt eine gründliche Prüfung, da Kaufvertrag, Sanierungspflichten und Förderbedingungen ineinandergreifen.
8. Notartermin & Kaufvertrag
Der eigentliche Kauf erfolgt immer über einen notariellen Kaufvertrag. Beim Notartermin werden:
- Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Fälligkeiten festgelegt
- Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer geregelt
- Grundbuchänderung und Auflassungsvormerkung eingeleitet
Wichtig:
Achten Sie darauf, dass die Aufteilung von Altbau- und Sanierungskosten klar geregelt und dokumentiert ist – das ist später entscheidend für Ihre steuerliche Abschreibung.
9. Sanierung & Dokumentation der Maßnahmen
Nach dem Kauf beginnt die Sanierungsphase, sofern das Objekt nicht bereits vollständig saniert ist. Besonders wichtig:
- Die Sanierung muss denkmalgerecht erfolgen
- Alle Maßnahmen sollten sorgfältig dokumentiert werden
- Rechnungen müssen eindeutig den sanierungsfähigen Kosten zugeordnet sein
- Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde ist unverzichtbar
Nur wenn die Maßnahmen entsprechend der Vorgaben umgesetzt werden, können die Steuervorteile der Denkmalimmobilie später vollständig genutzt werden.
10. Steuerliche Geltendmachung der Vorteile
Sind Sanierung und Bescheinigung abgeschlossen, können Sie die Abschreibung Ihrer Denkmalimmobilie beim Finanzamt geltend machen. Für Kapitalanleger gilt typischerweise:
- Abschreibung der Sanierungskosten nach §7i EStG
- zusätzliche lineare AfA auf den Altbauanteil
Für Selbstnutzer erfolgt die steuerliche Berücksichtigung über §10f EStG. Idealerweise stimmen Sie diesen Schritt eng mit Ihrem Steuerberater ab, um die maximale Wirkung zu erzielen.
11. Vermietung oder Eigennutzung
Je nach Strategie folgt nun:
- Vermietung der Denkmalimmobilie als Kapitalanlage
- Mietvertragsgestaltung
- Auswahl geeigneter Mieter
- Verwaltung & Instandhaltung
oder
- Eigennutzung als Hauptwohnsitz
- Umzug
- langfristige Wohnplanung
- Pflege und Werterhalt des Objekts
In beiden Fällen profitieren Sie langfristig von einer besonderen Immobilie mit begrenztem Angebot und hoher Ausstrahlung.
12. Warum sich der strukturierte Prozess des Kaufens lohnt
Wer Denkmalimmobilien kaufen möchte, sollte den Kauf nicht dem Zufall überlassen. Ein klarer, strukturierter Prozess hilft:
- Risiken frühzeitig zu erkennen
- steuerliche Vorteile voll auszuschöpfen
- Finanzierung und Steuer optimal zu verzahnen
- langfristige Entscheidungen bewusst zu treffen
So wird aus einem komplexen Vorgang ein nachvollziehbarer Weg – vom ersten Interesse bis zur fertigen, genutzten Denkmalimmobilie.