Denkmalimmobilien: Was die meisten Investoren übersehen und wie du davon profitierst

Ich habe in den letzten zehn Jahren hunderte Denkmalimmobilien geprüft. Ich bin durch wunderschöne Altbauten in Leipzig gelaufen, habe einzigartige Gründerzeitwohnungen in München besichtigt und mit den besten Bauträgern Deutschlands zusammengearbeitet, um für meine Kunden die perfekten Investmentmöglichkeiten zu finden.

Dabei habe ich gelernt, worauf es wirklich ankommt.

Die meisten Artikel über Denkmalimmobilien erzählen dir von den Steuervorteilen. Von der Denkmal-AfA, die dir bei 300.000 Euro Sanierungskosten und einem Steuersatz von 42% satte 134.400 Euro über 12 Jahre zurückbringt. Das stimmt auch. Aber es gibt noch viel mehr zu entdecken.

Was ich dir zeigen möchte: Es gibt Denkmalimmobilien, die nicht nur auf dem Papier perfekt aussehen, sondern auch in der Praxis langfristig überzeugen. Ich habe Investoren begleitet, die durch die richtige Auswahl und Prüfung deutlich bessere Renditen erzielt haben als ursprünglich geplant. Ich habe erlebt, wie selbst erfahrene Steuerberater aus Frankfurt neue Perspektiven gewonnen haben, als sie die Unterschiede zwischen verschiedenen Objekten verstanden haben.

Dieser Artikel zeigt dir, worauf du wirklich achten solltest, um die besten Chancen zu nutzen.

Warum der Sanierungsanteil genauso wichtig ist wie die Lage

Jeder Immobilienprofi spricht seit Jahrzehnten von “Lage, Lage, Lage.” Bei Denkmalimmobilien gibt es einen zweiten, ebenso entscheidenden Faktor: den Sanierungsanteil.

Ich hatte mal einen Arzt aus Stuttgart in der Beratung. Er wollte unbedingt eine Denkmalwohnung in München Schwabing. Erstklassige Lage, wunderschönes Altbaugebäude aus der Gründerzeit. Der Kaufpreis lag bei 8.500 Euro pro Quadratmeter.

Das Problem: Der Sanierungsanteil betrug nur 25%.

Bei seinem Steuersatz von 42% hätte er zwar Steuervorteile gehabt, aber die Rendite wäre unter 2% geblieben. Ich habe ihm dann eine Alternative in Heidelberg gezeigt – auch sehr gute Lage, aber Kaufpreis bei 5.200 Euro pro Quadratmeter mit einem Sanierungsanteil von 65%.

Die Rendite lag bei über 4%, plus deutlich höhere Steuererstattungen über die nächsten Jahre.

Er war überrascht, dass die Heidelberger Alternative am Ende das deutlich bessere Investment war. Die Zahlen haben es klar bewiesen. Nach drei Jahren war er begeistert von seiner Entscheidung.

Der Einkaufspreis und der Sanierungsanteil wirken sich über die gesamte Haltedauer positiv auf den Hebel und die Rendite aus. Eine ausgewogene Balance zwischen Lage und Preis-Leistungs-Verhältnis maximiert deine Rendite. Das ist die Erkenntnis, die erfolgreiche Investoren früh für sich nutzen.

Wie du erkennst, ob der Sanierungsanteil realistisch ist

Ich gehe mit einem kritischen Blick durch jedes Zimmer und dokumentiere alles.

Sind die Decken original mit Stuck? Wie sehen die Böden aus – sind das noch die historischen Dielen oder wurde da schon mal renoviert? Fenster, Türen, Elektrik, Sanitär – ich checke alles ab.

Dann fordere ich vom Bauträger die detaillierte Sanierungsplanung an. Da muss schwarz auf weiß stehen: Was wird gemacht, welche Gewerke sind involviert, welche Materialien werden verwendet.

Ein seriöser Bauträger hat das alles dokumentiert und kann mir das zeigen.

Wenn jemand mit 65% Sanierungsanteil wirbt, muss das auch substanziell sein – neue Elektrik, neue Leitungen, Dämmung, Fenster, oft auch Dach und Fassade. Das sehe ich vor Ort.

Manche Bauträger rechnen Architektenkosten und Nebenkosten mit ein, um höhere Prozente zu präsentieren. Das ist rechtlich zulässig, aber für die echte steuerliche Wirkung ist es wichtig, die tatsächlichen Sanierungskosten zu kennen.

Ich habe über die Jahre ein Gespür dafür entwickelt, wann die Zahlen mit der Realität vor Ort übereinstimmen. Die transparenten Bauträger, mit denen ich zusammenarbeite, legen alle Kosten offen auf den Tisch.

So stellst du sicher, dass du genau weißt, wofür du bezahlst.

Der Leipzig-Fall: Wie detaillierte Prüfung den Unterschied macht

Ich erinnere mich an ein Projekt in Leipzig, wo ein Bauträger mit 72% Sanierungsanteil geworben hat. Das klang vielversprechend, und ich hatte schon zwei Kunden, die interessiert waren.

Bei der Besichtigung sah ich, dass das Gebäude bereits in einem guten Zustand war – die Fassade war teilweise saniert, die Fenster wirkten gepflegt.

Das weckte meine Aufmerksamkeit.

Ich habe dann die detaillierte Aufstellung angefordert und konnte klären: Von den 72% waren fast 18% Baunebenkosten – Architekten, Gutachter, Genehmigungen, Finanzierungskosten.

Die tatsächlichen Baumaßnahmen lagen bei 54%.

Ich habe das offene Gespräch mit dem Bauträger gesucht und klargemacht: “Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit brauche ich vollständige Transparenz.” Das war rechtens, aber nicht die Klarheit, die meine Kunden verdienen.

Ich habe meinen Kunden dann die genaue steuerliche Wirkung erklärt, und gemeinsam haben wir nach einem passenderen Objekt gesucht.

Seitdem arbeite ich mit Bauträgern zusammen, die mir die Zahlen glasklar aufschlüsseln – mit voller Transparenz und Vertrauen. Das sind die Partnerschaften, die seit Jahrzehnten halten.

Was 72% versus 54% Sanierungsanteil wirklich bedeutet

Lass mich das an einem konkreten Beispiel durchrechnen.

Nehmen wir eine Denkmalimmobilie für 500.000 Euro. Bei 72% Sanierungsanteil wären das 360.000 Euro, bei realistischen 54% sind es 270.000 Euro – also 90.000 Euro Unterschied.

Bei Denkmalimmobilien kannst du über 12 Jahre 9% pro Jahr von den Sanierungskosten abschreiben, danach nochmal 8 Jahre lang 7% pro Jahr. Das sind insgesamt 100% über 20 Jahre.

Jetzt wird’s interessant:

Bei einem Steuersatz von 42% bedeuten 360.000 Euro Sanierungskosten eine theoretische Gesamtsteuererstattung von etwa 151.200 Euro über 20 Jahre. Bei den realistischen 270.000 Euro sind es 113.400 Euro.

Der Unterschied liegt also bei knapp 38.000 Euro.

Hier liegt der entscheidende Punkt: Wenn die 90.000 Euro Differenz hauptsächlich Baunebenkosten sind, die nicht in die Substanz fließen, erhältst du weniger echten Gegenwert für dein Investment.

Ein höherer Kaufpreis sollte mit entsprechendem Mehrwert in der Immobilie einhergehen. Die Miete und Wertsteigerung basieren auf der echten Substanz. Deshalb ist es so wichtig, die Zusammensetzung genau zu verstehen – dann siehst du sofort, wo dein Geld den größten Effekt hat.

Das ist die Transparenz, die erfolgreiche Investoren von Anfang an einfordern.

Der Steuerberater aus Frankfurt, der eine wertvolle Lektion lernte

Ich hatte einen besonders lehrreichen Fall, der zeigt, wie wichtig die richtige Prüfung ist.

Ein Steuerberater aus Frankfurt – ein erfahrener Finanzexperte – kam zu mir, nachdem er bereits eine Denkmalwohnung in Berlin gekauft hatte. Er wollte verstehen, wie er seine Strategie optimieren könnte.

Der Bauträger hatte ihm 68% Sanierungsanteil präsentiert, und er hatte seine Steuerersparnis entsprechend kalkuliert.

Nach zwei Jahren stellte sich heraus, dass die steuerlich anerkannten Sanierungskosten bei 48% lagen. Der Unterschied bestand aus Nebenkosten und Posten, die das Finanzamt anders bewertete.

Die Erkenntnis: Er hatte einen Kaufpreis von 420.000 Euro bezahlt, kalkuliert auf Basis der 68%.

Mit dem Wissen über die realen 48% hätte der faire Preis bei etwa 380.000 Euro gelegen, um die angestrebte Rendite zu erreichen. Die Differenz von 40.000 Euro war eine wichtige Lektion.

Seine Steuererstattungen waren niedriger als erwartet, und die Miete deckte die Finanzierung knapper als geplant.

Er sagte zu mir: “Ich berate täglich Mandanten bei Investments, und jetzt weiß ich, worauf es bei Denkmalimmobilien wirklich ankommt.”

Seitdem ist er einer meiner engagiertesten Empfehler, weil er aus erster Hand erlebt hat, welchen Unterschied professionelle Objektprüfung macht.

Was das Finanzamt wirklich anerkennt – und was nicht

Das Finanzamt unterscheidet sehr genau zwischen anschaffungsnahen Herstellungskosten, die du abschreiben kannst, und anderen Kosten.

Typische Posten, die oft Probleme machen:

Grunderwerbsteuer – wird gerne in die Sanierungskosten eingerechnet, ist aber eine separate Anschaffungsnebenkosten.

Notarkosten und Grundbuchgebühren – gehören zur Anschaffung, nicht zur Sanierung.

Finanzierungskosten und Bereitstellungszinsen – das sind Finanzierungsnebenkosten, keine Baukosten.

Maklerprovisionen – werden manchmal mit reingerechnet, haben aber mit der Sanierung null zu tun.

Dann gibt es noch die Grauzone bei Architekten- und Gutachterhonoraren. Die sind grundsätzlich absetzbar, aber nur anteilig für die tatsächlichen Sanierungsmaßnahmen.

Wenn ein Architekt 30.000 Euro kostet, aber 40% seiner Zeit mit Planung und Genehmigungen verbringt, die nicht direkt mit der Denkmalsanierung zu tun haben, erkennt das Finanzamt nur 60% an.

Ich hatte einen interessanten Fall in Dresden, wo der Bauträger Vermarktungskosten als “Projektentwicklungskosten” in den Sanierungsanteil eingerechnet hatte.

Das Finanzamt hat diese Kosten nicht anerkannt.

Der Investor konnte dadurch 15% weniger absetzen als zunächst angenommen. Durch diese Erfahrung stelle ich heute sicher, dass die Kostenaufstellung nach echten Gewerken gegliedert wird – Rohbau, Elektro, Sanitär, Fenster, Dach. Das sind die Posten, die steuerlich voll wirksam sind und langfristigen Wert schaffen.

Meine 5-Punkte-Checkliste für jedes Objekt

Neben Sanierungsanteil und Bauträger-Qualität schaue ich mir als dritten Punkt das Mietniveau extrem genau an.

Und zwar nicht das, was der Bauträger mir auf dem Papier zeigt, sondern was in der Gegend wirklich bezahlt wird. Ich gehe auf Immobilienportale, spreche mit lokalen Maklern, schaue mir Vergleichsobjekte an.

Ich hatte mal ein Objekt in Erfurt, wo der Bauträger mit 12 Euro kalt pro Quadratmeter kalkuliert hat. Ich bin hingefahren, habe mit drei Maklern vor Ort gesprochen – die Realität lag bei 9,50 Euro für vergleichbare Denkmalwohnungen.

Das sind bei 80 Quadratmetern 200 Euro weniger Miete im Monat, 2.400 Euro im Jahr. Über 20 Jahre sind das fast 50.000 Euro Differenz.

Solche Erkenntnisse helfen mir, für meine Kunden nur Objekte mit realistischen und nachhaltigen Mietprognosen auszuwählen.

Vierter Punkt: Die Denkmalschutzauflagen und was danach kommt. Viele denken, nach der Sanierung ist Ruhe. Aber Denkmalimmobilien haben laufende Auflagen.

Ich prüfe genau, was die Denkmalschutzbehörde vorschreibt – welche Materialien müssen verwendet werden, was darf man nicht verändern, welche Instandhaltungspflichten gibt es.

Ich hatte einen Fall in Bamberg, wo der Eigentümer nach 10 Jahren neue Fenster einbauen ließ – mit speziellen denkmalgerechten Fenstern zu 800 Euro pro Stück statt 300 Euro für normale.

Das muss man einkalkulieren.

Und fünftens: Die Verwaltung und das Gesamtpaket. Wer kümmert sich um die Mieterbetreuung, die Instandhaltung, die Nebenkostenabrechnungen?

Ich arbeite nur mit Objekten, wo eine professionelle Hausverwaltung bereits etabliert ist oder vom Bauträger gestellt wird. Meine Kunden sind Ärzte, Anwälte, Unternehmer – sie schätzen den Komfort einer vollständigen Betreuung, damit sie sich auf ihre eigene Karriere konzentrieren können.

Wenn das Gesamtpaket stimmt, wird die Steuererparnis zum Teil eines erfolgreichen Gesamtkonzepts.

Der Regensburg-Fall: Warum eine solide Rücklage Gold wert ist

Ich hatte einen aufschlussreichen Fall in Regensburg, der die Bedeutung guter Planung eindrucksvoll zeigt.

Ein Investor, ein Zahnarzt mit eigener Praxis, hatte eine wunderschöne Altbauwohnung gekauft – Gründerzeit, hohe Decken, Stuck, das volle Programm. Alles war frisch saniert, er war begeistert.

Nach fünf Jahren gab es einen Wasserschaden durch ein defektes Rohr im Badezimmer. Er plante, die Fliesen zu erneuern – zunächst mit modernen Fliesen für 40 Euro pro Quadratmeter.

Dann kam die Denkmalschutzbehörde ins Spiel.

Sie empfahlen: “Für die Erhaltung des historischen Charakters sollten hier historische Fliesen verlegt werden, die dem Original entsprechen.” Diese hochwertigen Fliesen kosteten 180 Euro pro Quadratmeter, wurden von Spezialisten verlegt, und die Arbeit erfolgte nach Denkmalschutz-Richtlinien.

Aus geplanten 3.000 Euro wurden 14.000 Euro – eine Investition in die historische Authentizität.

Der Zahnarzt sagte zu mir: “Hätte ich das gewusst, hätte ich von Anfang an entsprechende Rücklagen gebildet.”

Seine Versicherung deckte den üblichen Wiederbeschaffungswert, die Denkmalschutz-Mehrkosten von 8.000 Euro kamen aus seiner eigenen Tasche.

Seitdem bereite ich jeden Kunden darauf vor: Denkmalimmobilien sind wunderschön und steuerlich attraktiv, und mit den richtigen Rücklagen bist du für alle Eventualitäten gerüstet. Ich empfehle immer 10.000 bis 15.000 Euro Reserve für denkmalgerechte Reparaturen – so kannst du den historischen Charakter deiner Immobilie jederzeit bewahren.

Diese Vorsorge gibt dir die Sicherheit, die du brauchst.

KfW-Förderung: Die zusätzliche Chance, die du nutzen solltest

Viele Investoren und auch manche Bauträger kennen die Möglichkeiten der KfW-Förderung bei Denkmalimmobilien noch nicht vollständig. Viele denken, KfW sei nur für Neubauten oder energetische Sanierungen relevant.

Aber es gibt noch viel mehr Potenzial.

Bei Denkmalimmobilien kannst du über die KfW-Programme zinsgünstige Darlehen bekommen, teilweise mit Tilgungszuschüssen. Konkret geht es oft um das Programm 261 für energieeffiziente Sanierung.

Wenn die Denkmalimmobilie nach der Sanierung bestimmte Energiestandards erreicht – und das tun viele, weil ja ohnehin Fenster, Dämmung und Heizung erneuert werden – kannst du bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit zu extrem günstigen Zinsen bekommen.

Aktuell reden wir von Zinssätzen, die 1,5 bis 2 Prozentpunkte unter dem Marktniveau liegen.

Noch besser wird es mit dem QNG-Siegel – Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Wenn der Bauträger das Objekt entsprechend zertifizieren lässt, gibt es zusätzlich einen Tilgungszuschuss von bis zu 15%.

Bei 100.000 Euro KfW-Kredit sind das 15.000 Euro direkter Zuschuss.

Ich hatte einen erfolgreichen Fall in Heidelberg – genau die Immobilie, die ich dem Arzt als optimale Alternative gezeigt hatte. Der Bauträger hatte das Objekt QNG-zertifiziert. Mein Kunde hat 120.000 Euro über KfW finanziert, bekam 18.000 Euro Tilgungszuschuss und zahlte 1,8% Zinsen statt 3,5% am freien Markt.

Über die Laufzeit von 10 Jahren hat er dadurch zusätzlich etwa 25.000 Euro gespart. Zusammen mit den Steuervorteilen aus der Denkmal-AfA war das ein herausragendes Ergebnis.

Warum nutzen das noch nicht alle? Erstens, die Information ist nicht überall bekannt. Zweitens, die Anträge müssen vor Baubeginn gestellt werden, was Planung erfordert. Drittens, nicht alle Steuerberater sind mit KfW bei Denkmälern vertraut. Deshalb ist es so wertvoll, mit Experten zu arbeiten, die diese Möglichkeiten aktiv einbinden.

Der Würzburg-Fall: Warum richtiges Timing 50.000 Euro wert ist

Ich hatte einen besonders lehrreichen Fall in Würzburg, der die Bedeutung von Timing verdeutlicht.

Ein erfolgreicher Firmeninhaber wollte eine erstklassige Denkmalwohnung für 650.000 Euro kaufen. Das Objekt war hervorragend – 72% echter Sanierungsanteil, Top-Lage, seriöser Bauträger.

Ich hatte ihm von Anfang an empfohlen: “Lass uns sofort den KfW-Antrag stellen, bevor die Bauarbeiten beginnen.”

Er stimmte zu: “Ja, machen wir.”

Dann kam sein Steuerberater ins Spiel, der mit KfW weniger vertraut war und meinte: “Das ist Nebenkriegsschauplatz, konzentrieren Sie sich auf die Denkmal-AfA, das ist der Hauptvorteil.”

Der Kunde folgte zunächst diesem Rat. Als wir vier Wochen später den KfW-Antrag stellen wollten, hatte der Bauträger bereits mit den Arbeiten begonnen – die Elektrik war teilweise erneuert.

Damit war die Förderfähigkeit nicht mehr gegeben. Die KfW fördert nur Maßnahmen, die nach Antragstellung beginnen.

Die verpasste Chance: Er hätte bei diesem Objekt 140.000 Euro KfW-Kredit mit etwa 21.000 Euro Tilgungszuschuss erhalten können, plus die Zinsdifferenz über 10 Jahre von geschätzten 30.000 Euro.

Insgesamt entgingen ihm über 50.000 Euro an zusätzlichen Vorteilen – durch die Verzögerung von vier Wochen.

Als ihm das bewusst wurde, war es eine wichtige Erkenntnis für seine zukünftigen Investments.

Seitdem habe ich das in meinem Prozess optimiert: Sobald ein Kunde Interesse an einem Objekt zeigt und KfW-Förderung möglich ist, stelle ich den Antrag proaktiv – noch vor der notariellen Beurkundung.

So sichern wir uns alle Vorteile und lassen kein Potenzial ungenutzt.

Wertsteigerung versus Wertsicherung: Die besondere Investmentlogik

Bei Neubauten setzt du oft auf Wertsteigerung – du investierst in ein aufstrebendes Viertel, erwartest steigende Mieten und wachsende Nachfrage.

Das kann sehr erfolgreich sein, birgt aber auch Unwägbarkeiten. Neubauten unterliegen in den ersten Jahren einer gewissen Wertanpassung.

Bei Denkmalimmobilien profitierst du von einer anderen Logik. Du investierst in Wertsicherung.

Diese Gebäude stehen seit 100, 150 Jahren, haben Kriege überstanden, Wirtschaftskrisen, alles. Die Lage ist meistens schon etabliert – Innenstadtlagen, historische Viertel, die nicht mehr gebaut werden können.

Es gibt ein begrenztes Angebot, und die Nachfrage nach diesen einzigartigen Objekten bleibt konstant oder steigt sogar.

Ich erkläre das meinen Kunden immer so: Ein Neubau in München-Riem kann in 20 Jahren eine von tausend austauschbaren Wohnungen sein. Eine Gründerzeitwohnung in München Schwabing bleibt eine Gründerzeitwohnung in Schwabing – mit Stuck, hohen Decken, Charme.

Die wird nicht mehr gebaut, die wird nicht ersetzt. Das ist wie ein Oldtimer versus ein Neuwagen. Der Neuwagen verliert sofort an Wert, der Oldtimer behält seinen Wert oder steigt sogar.

Natürlich gibt es auch bei Denkmälern Wertsteigerung, keine Frage. Aber der Hauptvorteil ist die Kombination: Du hast Wertsicherung durch die Einzigartigkeit, du hast laufende Steuervorteile durch die AfA, und du hast solide Mieteinnahmen in etablierten Lagen.

Das ist ein defensives Investment mit Rendite – nicht spekulativ, sondern nachhaltig.

Für meine Zielgruppe – Ärzte, Anwälte, Unternehmer mit hohem Steuersatz – ist das ideal. Sie schätzen die Verbindung von Sicherheit, Steueroptimierung und langfristigem Vermögensaufbau in einem einzigartigen Asset.

Was ich heute anders mache als vor 10 Jahren

Am Anfang habe ich mich stark auf die Steuervorteile konzentriert – das war mein Hauptargument. Ich dachte, wenn die AfA-Rechnung stimmt und der Kunde deutlich Steuern spart, ist das Investment optimal.

Mit der Zeit habe ich eine ganzheitlichere Perspektive entwickelt.

Heute betrachte ich die Gesamtrechnung über 20, 30 Jahre. Ich stelle mir die entscheidenden Fragen: Wird dieser Kunde in 15 Jahren noch begeistert sein? Wird die Immobilie dann noch attraktiv vermietbar sein? Passt das Mietniveau langfristig, oder fokussieren wir zu einseitig auf den Steuervorteil?

Der größte Unterschied ist: Ich empfehle heute nur Objekte, von denen ich zu 100% überzeugt bin.

Früher hätte ich vielleicht ein Objekt vermittelt, weil die Zahlen auf dem Papier stimmten. Heute arbeite ich nur mit Objekten, bei denen alle Faktoren passen – der Bauträger, das Mietniveau und die Denkmalschutzauflagen.

Ich hatte Fälle, wo ich Kunden zu einem besseren Objekt geraten habe, auch wenn das für mich weniger Provision bedeutete. Genau diese Integrität hat mir langfristig das Vertrauen und die Empfehlungen meiner Kunden eingebracht.

Meine Kunden kommen zurück, empfehlen mich weiter, weil sie wissen: Ich bin ihr Partner für langfristigen Erfolg, nicht nur für einen einzelnen Abschluss.

Das funktioniert durch Ehrlichkeit, Transparenz und das Bestreben, die wirklich beste Lösung zu finden. Vertrauen aufzubauen dauert Jahre, es zu bewahren ist jeden Tag aufs Neue wichtig.

Das ist meine Überzeugung, und danach handle ich in jeder Beratung.