Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um denkmalgeschützte Immobilien, Steuervorteile, Förderung und Sanierung.
Was versteht man unter einer denkmalgeschützten Immobilie?
Eine denkmalgeschützte Immobilie ist ein Gebäude, das aufgrund seiner historischen, künstlerischen oder architektonischen Bedeutung unter besonderem Schutz steht. Veränderungen an der Fassade, am Dach oder an der Bausubstanz müssen in der Regel mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Der Eigentümer profitiert im Gegenzug von steuerlichen Vorteilen, Fördermitteln und einem nachhaltigen Werterhalt.
Welche steuerlichen Vorteile bietet eine Denkmalimmobilie?
Der größte Vorteil ist die Abschreibung nach §7i, §7h oder §10f EStG (Denkmal-AfA). Vermieter (§7i/§7h EStG) können bis zu 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich geltend machen. Eigennutzer (§10f EStG) dürfen ihre Sanierungskosten über 10 Jahre zu jeweils 9 % abschreiben. Dadurch lassen sich oft mehrere zehntausend Euro an Steuern sparen.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA genau?
Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es, Sanierungs- und Modernisierungskosten einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich abzuschreiben. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, dass die Maßnahmen denkmalgerecht durchgeführt wurden. Die Aufteilung zwischen Gebäudeanteil und Sanierungskosten wird durch ein Gutachten oder den Bauträger belegt.
Kann ich eine Denkmalimmobilie selbst bewohnen und trotzdem Steuern sparen?
Ja – auch Eigennutzer profitieren von der Denkmal-AfA (§10f EStG). Die Abschreibung erfolgt über zehn Jahre, sofern die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt und die Sanierung denkmalgerecht umgesetzt wird. Eine Vermietung in dieser Zeit ist nicht möglich.
Welche Voraussetzungen gelten für die steuerliche Förderung?
Die Immobilie muss unter Denkmalschutz stehen oder in einem Sanierungsgebiet liegen. Die durchgeführten Arbeiten müssen von der Denkmalschutzbehörde genehmigt sein. Die Sanierungskosten müssen nachweislich dokumentiert werden. Die steuerliche Förderung greift erst nach Abschluss der Maßnahmen.
Was fördert die KfW bei denkmalgeschützten Immobilien?
Die KfW-Bank bietet über Programme wie KfW 261 (BEG-Förderung) oder KfW 159 Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Sanierungen. Gefördert werden u. a. Wärmedämmung (innen, soweit denkmalverträglich), Fenster- und Heizungsmodernisierung, Einbau moderner Haustechnik und Nutzung erneuerbarer Energien. Auch wenn beim Denkmal nicht alle Maßnahmen möglich sind, können Teilförderungen kombiniert werden.
Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Denkmalimmobilie einbringen?
Empfohlen werden mindestens 15–20 % Eigenkapital, um günstige Zinsen zu sichern. Zusätzlich sollten Sie Rücklagen für mögliche Mehrkosten bei der Sanierung einplanen. Banken bewerten Denkmalimmobilien häufig positiv, da sie als wertbeständige Sachwerte mit Steuervorteilen gelten.
Welche Risiken gibt es beim Kauf einer Denkmalimmobilie?
Wichtige Punkte: Unerwartete Sanierungskosten (z. B. durch Auflagen der Denkmalbehörde), Verzögerungen im Bauablauf, eingeschränkte Gestaltungsfreiheit bei Umbauten und Notwendigkeit qualifizierter Fachfirmen. Diese Risiken lassen sich minimieren durch eine gründliche Prüfung (Due Diligence), Fachgutachten und die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Bauträger.
Was kostet eine denkmalgerechte Sanierung?
Je nach Zustand und Umfang liegen die Sanierungskosten bei 2.000 – 4.000 € pro m². Ein Teil davon ist steuerlich absetzbar. Förderungen von KfW, Ländern oder Gemeinden können zusätzlich die Kostenbelastung deutlich senken.
Wie läuft der Kauf einer Denkmalimmobilie ab?
Auswahl eines geeigneten Objekts, Prüfung der Denkmaleigenschaft und Auflagen, Wirtschaftlichkeits- und Steuerberechnung (AfA-Rechner), Finanzierungsplanung, Kaufvertragsprüfung und Notartermin, Sanierungsdurchführung und Dokumentation, steuerliche Geltendmachung der AfA.
Kann ich die Immobilie nach der Sanierung sofort vermieten?
Ja – sobald die Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen und abgenommen sind, kann die Vermietung erfolgen. Die steuerliche Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung und Erstvermietung.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vor Ablauf der AfA-Frist verkaufe?
Beim Verkauf innerhalb des 10- bzw. 12-jährigen Abschreibungszeitraums können Rückforderungen vom Finanzamt entstehen, da die Förderung an eine Mindesthaltedauer gebunden ist. Eine Steuerberatung vor Verkauf ist dringend zu empfehlen.
Warum sind Denkmalimmobilien eine gute Kapitalanlage?
Denkmalgeschützte Immobilien kombinieren Kulturerhalt, Werterhalt und steuerliche Vorteile. Sie bieten hohe staatliche Förderung durch Abschreibung, langfristige Wertstabilität, geringes Neubau-Risiko (begrenzte Verfügbarkeit) und attraktive Mieten in gefragten Altbau-Lagen. Damit sind sie besonders interessant für Anleger mit mittlerem bis hohem Einkommen.
Wie finde ich heraus, ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht?
Das erfahren Sie über die Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes oder über das Denkmalschutzverzeichnis (Denkmalatlas). In vielen Bundesländern sind die Listen online abrufbar, z. B. über die Landesdenkmalämter.
Welche Unterlagen benötige ich für die Steuererklärung?
Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde (§7i/§7h/§10f-Bescheinigung), Aufstellung der Sanierungskosten, Kaufvertrag und Bauverträge, Rechnungen und Zahlungsnachweise sowie Nachweis der Fertigstellung. Diese Dokumente dienen als Grundlage für die steuerliche Anerkennung der Denkmal-AfA.
Gibt es regionale Unterschiede bei der Förderung?
Ja – neben den bundesweiten KfW-Programmen bieten Bundesländer und Kommunen eigene Zuschüsse oder Förderdarlehen an. Beispiele: Bayern bietet Landesdenkmalförderung, Sachsen Städtebauförderung für Sanierungsgebiete und NRW Zuschüsse für Gebäudetechnik im Denkmalbestand.
Was muss ich bei der Sanierung beachten, um die Förderung zu behalten?
Alle Maßnahmen müssen genehmigt und dokumentiert werden. Originalsubstanz sollte möglichst erhalten bleiben. Absprachen mit dem Denkmalamt sind schriftlich festzuhalten. Nachträgliche Änderungen nur nach Freigabe vornehmen. So bleibt die steuerliche Anerkennung vollständig erhalten.
Wie kann ich die steuerliche Förderung berechnen?
Nutzen Sie den integrierten Denkmal-AfA-Rechner auf unserer Webseite. Dort können Sie auf Basis Ihres Kaufpreises, Einkommens und Sanierungsanteils Ihre voraussichtliche Steuerersparnis über den Förderzeitraum berechnen.
Für wen lohnt sich eine Denkmalimmobilie besonders?
Für Gutverdiener mit hoher Steuerlast, die eine langfristige Wertanlage suchen. Für Anleger, die nachhaltige Sachwerte bevorzugen. Für Selbstnutzer, die architektonische Qualität und Geschichte schätzen. Die Kombination aus Steuervorteil, Rendite und Kulturerhalt macht diese Objekte einzigartig.
Wie kann ich Kontakt aufnehmen oder eine Beratung erhalten?
Über unser Kontaktformular oder telefonisch unter 0151 40404283. Wir beraten Sie unverbindlich zu Förderung, Steueroptimierung und Finanzierung Ihrer denkmalgeschützten Immobilie.